风水轮流转，开发商在割韭菜吗？

在我们观念中，有钱人一直处于食物链顶端，和开发商沆瀣一气，是推动房价非理性上涨的最大“元凶”，向来是豪绅的钱如数奉还，百姓的钱三七分成，有钱人的蛋糕你动不得，这回开发商割有钱人的韭菜听起来挺新鲜的。

不知从何时起有钱人不爱别墅，独爱大平层了。

别墅具有私密性强，私人空间大的特点。不过现在对独栋别墅审批极为严苛，市区的别墅产品多以联排和叠墅为主，且供应极少。

相比别墅，大平层的优势是视野开阔（通常为一线望江或者望湖房，楼层较高，一线美景尽收眼底）、通风采光效果好（通常为南北对流设计，超宽南向大阳台）、户型格局好（大客厅，大阳台，大主卧，空间通透）。

普通人刚需买房为主，有钱人则是想在全球大放水，通货膨胀大背景下给资金找一个安全港湾，房产自然是那个最优选项，有钱人也行动起来，纷纷买房了。

佛山这波房价上涨，以大平层表现尤为突出，大平层的主要客户群是有钱人，有钱人对价格敏感度低，追求的是居住舒适度。开发商在大平层定价上也比较大胆任性。

说起大平层就不得不提保利天悦——佛山房价金字塔顶端永远的神。

遥想2019年保利天悦刚开盘时仅仅3.6万的价格，作为3字头时代的领军人物，保利天悦一经推出便引起全城轰动。大家惊呼：佛山房价进入了3.5万＋时代！

保利天悦从3字头到5字头仅仅用了半年多的时间，在保利天悦的带动下，整个千灯湖涨声一片。

千灯湖上涨的根本动力是千灯湖一房难求，千灯湖一手房长期处于缺货状态，对很多佛山有钱人来讲，保利天悦价格即使再贵一点，也会购买。

豪宅一定要有稀缺属性，这是基本的市场逻辑，这也是客户用脚投票的结果。千灯湖豪宅肯定不算割有钱人韭菜，不过随着价格屠夫碧桂园旧改的夏北永盛地块强势推出，市场可能另起波澜，最起码可以杀杀千灯湖业主的傲娇。

以千灯湖为标杆，一票豪宅应声而起 。豪宅，要么区位极佳，要么景观极优。

说起桂城豪宅就不得不提保利和悦滨江（没错，全部被保利承包了）。

保利和悦滨江的最大区位优势就是可以南向一线望江，当年也以18700元/㎡的地王价格引起轰动，可就是这么一个盘卖的一直不温不火，既不开渠道，也没有过多广告宣传。豪宅嘛，一定要有逼格和态度。

保利和悦滨江最吸引眼球的是有280平的一线望江大平层，去年年初我有幸探访过一次，光一个阳台都比一般客厅要大，从阳台远眺窗外，半月岛公园美景尽收眼帘，这也激发了老游要做个有钱人的斗志。

当时和悦滨江280米大平层4万/㎡，一套下来1100多万，彼时已经是佛山房价天花板。这个价格虽然贵，但还基本合理，毕竟市中心一线望江大平层真的没得选。和悦滨江仿佛让人看到了广州侨鑫汇悦台的影子。

时过境迁，一年之后，河滨滨江变得更加傲娇，依然要站立佛山房价金字塔最顶端，据楼盘销售讲，目前280平大平层单价在5.5到6万，而且高楼层暂不出售，未来要卖7到8万。

下图为流传出来的和悦滨江价格表，280平的单价5.8万，总金额高达1600万，贷款三十年每月还贷都需3万六，很明显这不是普通人能承受得起的。

仅仅一年时间，和悦滨江大平层涨幅五成之多，总金额涨幅500万之巨，真当佛山有钱人的钱是大风刮来的？

开发商有自己的定价逻辑，在房价上涨周期，客户买房心理是买涨不买跌，适当涨幅一定程度有利于销售，但这种50%的暴涨就有割韭菜之嫌了。

要知道和悦滨江中小户型单价也才3万/㎡，小户型最近一年涨幅10%左右，大户型价格是小户型价格的2倍，这在佛山是独一无二的，从这个角度也能反馈出和悦滨江定价的任性。

对于这个价格有钱人不见得十分买账，和悦滨江大平层去化速度也不是非常乐观，开发商割韭菜可以，有钱人是否愿意被割韭菜也是一个问题。

相比和悦滨江另外一个楼盘的定价更加离谱，那就是怡翠尊堤。

怡翠尊堤一直是以良心楼盘的角色存在，作为离千灯湖最近的一手楼盘，在千灯湖价格嗖嗖上涨的时候，怡翠仍然按兵不动，售价维持在2.5到3万。买不起千灯湖，就买怡翠尊堤，一时间怡翠尊堤是桂城周边客户和中介的最爱。

就这么一个三好青年，最近也搞出了一个大新闻。

前两天朋友圈被怡翠尊堤刷屏，3月20号，怡翠尊堤新推楼王158㎡四房单位，仅54套，一梯一户板楼设计，纯南向望江，最高售价5.5万。

据说后期还要推167-320㎡的复式大宅，那岂不单价要去到8到10万？

我粗略地算了一下按5万的单价一套总金额要800万了。怡翠这么一个亲民楼盘也要玩得如此浮夸？怡翠主打中小户型的刚需盘也开始走豪宅线路让人摸不着头脑。

佛山人爱湖，爱江是出了名的，可江和江也是有差别的。和悦滨江至少可以望东平河，望半月岛公园，视野极其开阔。

怡翠尊堤望的是密密麻麻的千灯湖高楼，望的是身形纤细的佛山水道，望的是河对岸爱车小镇如火如荼的建设工地。

固然千灯湖北延很香（甚至千灯湖北延是我最看好的版块之一）；南海之眼很有潜力，28号线穗盐西站有巨大的想象空间。但这都不是怡翠尊堤158平可以定价5.5万的理由。

怡翠尊堤也是在跟风炒作一线南向望江的概念，望江是很美，可江与江也是有区别的。佛山最美的江景在东平水道，潭州水道，佛山水道的江景真的就soso，

而且佛山河岸线很长，江景房数不胜数，大部分江景房不具备稀缺属性。既然不具备稀缺属性，那客户远超市场价购买的理由又是什么呢？

这是一个卖房只求最贵不求最好的时代，开发商想靠高房价提升利润，有钱人也想靠高档盘彰显身份。开发商的定价如果不遵守市场逻辑，定出来的价格可能就是畸形的。有钱人如果没有独立判断意识也一定会被当韭菜收割。

市场总有一个论调：有钱人掌握着资源，掌握着信息 ，有钱人买豪宅自有他们的道理，有钱人买的价格有多贵就不是我们操心的了。

正常情况下房子贵自然有贵的理由，譬如保利天悦，即使定价再高点也没问题，因为千灯湖一手的极度稀缺性。

当然开发商定价逻辑和市场逻辑也出现背离的时候，也就是开发商打造出来的概念并不一定被市场所接纳，买这种楼盘，有钱人也不好使。

主要还是市场太旺，一个真敢卖，一个敢真买！

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