咳嗽！豪宅区伪豪宅？越秀和悦府打新？价格、风水、学位vs宝中灵芝房！

深圳越秀和樾府要开盘了。

高层备案价8-9.5万，洋房备案价9.6-13万。不带装修，足足比山下的、成熟商圈的、地铁口的新盘招商臻府，贵了至少一个精装费。

而且，还不带地铁口！

越秀，真是个好房企。对于广州人来说，越秀就像招商之与深圳人，标杆产品不断，一直引领广州白领人居方向。

在南沙看房时，员外真是几乎只为越秀倾倒。有了越秀的作品在，南沙房地产才不至于“三线样板房”化。

可是，约10万的和樾府，却让深圳的“高级刚需”扑通、产生了一个难为情：

上山下乡，上山的生活、刚需享受地起么？

01豪宅区里的伪豪宅，和樾府到底刚还是不刚？

尖岗山，是深圳钦点级的豪宅区！

毫无疑问、无人质疑，从来都颇让人向往。

而且，也没闹过大梅沙天麓别墅那样的事：跌破发行价，吞掉业主半亿身家。

尖岗山的豪宅，当年好歹也算是几万块钱起卖的。现在，喏，价格自己瞧去：

豪宅区里，人们最关心的是：

时隔多年，哪个来给“尖岗山豪宅”升个级？

当年，曦城、新世界名镌、中海9号公馆真算是为深圳豪宅标杆了一把，成为有钱人里的朱砂痣。

但是，毕竟时代在奔跑着进步。豪宅的标准，已经被深圳湾1号刷新为高空大平层。有钱人把阿玛尼的低奢习惯，带入了摩天高楼。

传统低密度的豪宅，出路在何方？

尖岗山，是深圳人珍惜的前海靠山。大家都期待“院子系列”，把尖岗山刷新到更高的境界。

人文儒商，最希望明月下，有一处释放心事的院子！

@雅昌艺术网

可惜，院子需要臻造，露面总是缓缓矣。

但是，what，院子隔壁要造刚需中产盘？

躲在葱茏树木下、静谧无声的曦城和9号公馆别墅的隔壁，要造刚需3房？

真的要让110m2跟800m2比邻而居？真的要让主管陪着董事长同走一条下班路？

24小时的家臣，996的无缝响应。

新职业精神，就是为了路边的一声召唤，就能从和樾府下电梯到对面曦城院子里，陪老板来一场说加就加的“项目检讨会”？

作为参观过和樾府精心样板房的深圳人，员外可以拍着良心说，和樾府的户型真的很好。110平米给你做出了120平米的感觉。

比公租房户型好多了！

通透、素雅，分分钟让老婆想起22元一杯的喜茶店的既视感。哪一位时尚的姑娘，不希望每分钟都家在喜茶店的感觉？

图：越秀和樾府营销中心

图：喜茶店面

@家物JIAWU

在网上搜“和樾府”，我们搜到了番禺和樾府，... ...，还有绍兴和樾府。

和樾府系主打三四线CBD，撑起了当地3、5万的价格高度。

无论如何，以“尖岗山和樾府”的卓越品质，如果放在光明、放在沙井，肯定能颠覆深圳白领、中产的世界观，成为“打新房里的黑马盘”。

绝对，也可以秒光。

根本用不着200套、200套、200套、200套地，卖个1、2年。

02刚需上山，尖岗山风水因人而异

尖岗山，绝对是深圳的风水宝地。

有的投资客爱问员外，尖岗山风水如何。员外总是笑而不语：富豪扎堆抢的地方，风水自被认可。

众所周知，广东这个地方，风水一直有传承。广东隔壁的江西，也有渊源的风水。

在科学的角度，一片土地的地理特征，决定了这个地方的物质、交通、人员的性格。地理特征，才会造就经济奇迹。

珠三角的风水，冇得港，相当棒。江水冲击，土地肥厚，作物生长效率极高。丰沃的土壤，自然滋养出人杰地灵。

而珠江、东江、天然海港，又让人财物在中华大陆和世界大洲之间交往。近1000年，世界的创新技术、创新商业模式，很多都在珠三角登陆。

背山面海，青龙白虎，大前海的贵人，当居尖岗山之雄，这是宝安这片沃土的必然。

可是，风水又是极个人的事。适合豪强的，未必适合小白。

极贵气的人，才镇得住非同一般的地方。运程大增。

而小确幸的人生，未必就适合阔然高地。真正的财务自由可以掌控的生活方式，不一定适合工薪打卡族。

住半亿的宅子，掌控基金、玩转n亿杠杆，两三台保姆车接送家里老幼。顶级的人生，才配得上深居简出。

但是，如果几十万的年薪，还要仰仗每天早晚打卡，对付着末尾淘汰的年度考核，回家后谁买葱、谁去幼儿园接娃，都可能嬗变成家庭战争。

小人物的尖岗半山，碎碎念的生活会不会几地鸡毛？不好说，看人...

先不说投资回报，先看看自己的小家庭，能不能承受得了掩映在繁华背后的，宁寂生活。

有资格靠“原始资金”复利滚雪球的有为青年，更适合投往尖岗山的半山：工作在时间自由的领域，有行业的圈子自然融入尖岗山别墅私交圈，才能借上尖岗山的力、扩得了事业。

而需要朝九晚五，经常被行政人事、部门领导点评time sheet的人，还是住在山下方便点吧。哪怕家里有一台车，也保不准家人需要搭个地铁、公交。

03蹭不上打新红利，投资回报要精算再说

高层9万块不带装修，这不算一个天价。可是，可能也没多少“打新红利”。

倒也不说鱼目混珠这种话，只是要知道和樾府可能跟二手房并没有明显价格落差。9万就是个市场价，每个要买的人，可以去想想户型、楼层是否合心意。

因此选房态度，可以从容一点。

关于越秀和樾府在尖岗山，跟周边豪宅，跟九号公馆高层的比价，很多投资老手都分析很多了。市场的疑问主要是觉得跟二手房价差不明显，性价比不突出。比如，来自@湾区区长 的探讨：

至于9.6-13万一平的洋房，这个帐就不得不算了。说是洋房，而且115平，那自然不是什么叠墅、复式。

115平的3房2厅，合总价该1256万上下了吧。

这个价，我们必须得看看山下的勤诚达22世纪，这个地铁综合体上盖大盘再说。

勤诚达22世纪是大前海片区，著名的教育盘，有资格入读宝安中学。宝安中学，每年中考都有高分段的孩子，高考还说不定有冲上清北的。

业内有个说法，认为宝中中学学区灵芝板块，才是科技园中坚力量的大家园。离南山科技园又近，离前海也近。

出得起1200万+预算，从投资客的角度，肯定是“新一线学位房”更有投资价值。

房地产不仅有居住属性，更有金融属性。买对房，人生可能从1200万变成2400万。千万级的财富，是靠房子带来的，很难只靠工资达成。

人口流入的红利，主要绽放在学区房。过去3年，西部价格跑最前面的都是宝中、南外、南二外等一二梯队教育房。

04越秀深圳大储备，望引进TOD美好生活系

越秀是个一级棒的企业。

和樾府本身也是一个很好的高尚级刚需改善产品。其风格娴雅，比大户型项目更用心精雕实用率。擅长在115平米的户型里，挤出多10平米的实用空间。为主妇的生活，不能局促。

不像同一条半山林荫道上的别墅或大平面，赠送都是50平米起跳。别墅不送个一层半地下室，都不好意思说自己有实用率高。

人家在尖岗山买建面200平的别墅，实得个600平以上的空间。原单价13万、总价2700万的房子，按实用面积算，实际单价不到5万。

可是，尖岗山的山上，更适合院子；尖岗山的山下，才适合高层和洋房。

我们不能仅凭一块地来定英雄，一城羊城、半城越秀，生活讲究了上千年的东山少爷西关小姐们，看得上越秀，肯定是认为越秀有品、有质、有滋味。

但是，员外希望越秀能把“TOD美好生活系”，抓紧引入深圳。把真正的越秀典范生活，带给深圳。

越秀地产是国内“轨交+物业”模式的典型代表，在广州、长沙、杭州等大造TOD生活大城。把“成就美好生活”推动到多地。

越秀的战略是带着下一代精英，居住在未来的轨道交通的上盖。

如果越秀拿的是尖岗山脚下的地，肯定也造地出中洲中央那样的mall上盖，中粮大悦城那样的地铁新商圈。

大房企在一个新城市的第一个项目，是用来树品牌、打风格的。和樾府产品不错，却把刚需插在了豪宅区，让深圳人有点懵圈，尤其是让科技园的码农有点懵圈。

让大家心理对越秀及和樾府系纵有万般的喜爱，可是山上的刚需 vs 灵芝的学区，这让人均985的科技园学霸，怎么不产生纠结呢？

风水宝地是富人家的悠哉，葱、学校、地铁的“有无”是刚需家的日常。

爱住家建议，摆脱得了“考勤打卡”的高薪精英，可以毫不犹豫去住越秀通透的房，越秀户型在深圳都是可圈可点的。

但是，如果生活牵绊很多的家庭主男，还是应该去客观对比下灵芝、新安、兴东又有地铁、又有学位的房。

山下学区房子也许略小几个平米，但是学区的成长空间可能更大，家人的生活效率也会更佳。

在够得起宝安中学学位房时，员外总是毫不犹豫鼓励去买宝中学位。即顾了下一代未来，又顾了家里财富的未来，地铁、mall、公园哪个也不委屈人。

| 前方高能，员外评产品本身

越秀和樾府最爽的，是风格小清新、户型很通透，学校新安中学外国语虽非顶系名校、但是绝算不上拖后腿配置。

项目占地不算大，但是住宅都是南北布局，很顾及到了通透性。密度和容积率还可以的。高低配也保证了高层的景观、通风。

但是，洋房区太大了，挤占了绿地面积，小区用于实际游玩的设施、花园并没太多。项目的洋房配置太多了，应该一部分洋房合并为一栋高层，一些洋房矮化为别墅。

如果整体做成高层+别墅配置，撑住项目整体档次，同时也会多一点花园和绿地，公共区的体验会更好。

产品基本上是解决“刚需一次性上车”问题，主要是110、115平米的3房。虽然有140平的4房，但是显然也不是以改善型的4房为主。

虽然高层单价贵一点，但是建面也大一点，总价其实也不便宜。

整体来说，洋房、高层的总价是很接近的。3房都是要到了1000-1200万为主，这个价格不能说很贵，但是已经足够在宝安核心区、西丽、前海选房了。

110平米的洋房3房

是双龙抱珠户型，老人家或成年子女可以有相对独立的空间。广东人都喜欢双龙抱珠。客厅已经很大，但是依然可以往阳台外拓一点，让客厅更大。

ps：另外要注意，110平还有个丁字型户型布置，进门一堵墙，右卧室、左客厅。这就看个人习惯是否接受了。

110平的洋房3房，总价基本1100万-1300万了。

115平的高层3房

就是常规3房布局。户型比洋房弱一些。客厅比洋房的小。有一个大阳台，次卧、客厅都可以往阳台拓展空间。

115平高层3房，总价基本1000万左右，比洋房是便宜1、2百万。但是也足够去山下选一个小三房了。

140平米的高层4房

最大的优点是“南北通透”。客厅带阳台，餐厅带凸窗。这种通透户型，在深圳主城区基本很少了。客厅不小，但是感觉跟洋房3房客厅差不多大。

140平米的高层3房，总价在1200-1400万之间。适合有尖岗山情节的人吧。

户型图

部分备案价

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图片来源：爱住家、百度、链家

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