不要请风水师，怎样选择户型好的旺宅？

时间:2023-06-27 来源:m.86027.cn

不要请风水师，怎样选择户型好的旺宅？

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议提问：房姐，武汉已经买了3套了，还剩最后一张房票，是不是尽量买大户型？

回答：一直提倡大面积低单价，但是大家买房的时候最好尽量避开160平以上的大面积房子。

置换需求100-140平2-3房，现在新盘有很多开发商做160-180的3-4房，这种房型自住没有问题，如果后期考虑出手，会有很大的流通性差的问题。

大面积的一手房和二手房市场地位是截然相反的，一手房开发商可以营造大户型稀缺感，给大户型造势，但二手市场是买方市场，作为营销能力为0，只能靠客户上门的房东，超大面积出手会有巨大挑战。

当然，如果是8折7折的大面积笋盘，也是可以接受的。

提问：房姐好，有买房方面的理论问题向您请教，由于投资资金有限，现在在看小面积房和复式房，请问您： 1.有关于这两种特殊房型投资的扫盲文章么？ 2.在总价相差不大的同地段，投资是选小户型平层好呢，还是选楼上楼下加起来使用面积稍大一点的复式房呢？ 3.或者说在同样总价情况下，是买稍远一点的复式还是内环里的小户型？ ps.在重庆转了一圈，发现房子都是塔楼，户型一个比一个奇怪，能看得上的户型都贵的一笔了。

回答：复式不推荐，小面积复式算上赠送面积，其实功能性并不强，虽然有特定的受众人群，但是不是大众主流客群选择的户型。大户型的复式更受欢迎。

能买内环就买内环。

你去重庆转了一圈，肯定知道重庆是个山城，并不是平原城市。地理位置决定了没有大块平整的土地做板楼，跟武汉有很大区别。

所以导致板楼稀缺，价格更贵。

提问：很多人说西边套西晒，东边套可能漏水，所以选中间套，这种说法多嘛？应该优先中间套嘛？

回答：西边套如果没有朝西的主采光开面，就没有西晒问题。

东边套漏水问题确实在一些建筑质量不太好的楼盘中存在，因此有的选时某些人更青睐西边套。但实际情况是有时候根本没得选，大部分次新商品房也不大会有边套墙体渗水问题，所以不必太紧张。

其他条件完全一样时，边套比中间套还是有优势的。中间套厨卫外窗全明的楼盘其实不多的。

提问：小美女，谢谢你的有问必答。现在买房的愿望非常强烈，因为自己名下没有房。但jlh这条路已经走不通了，就算房产全算在老公名下，老公也强烈反对离婚买房。现在他给我一条路，买房可以，去限购的地方，葛店或者蔡甸（蔡甸有他们自己公司开发的楼盘，按市场价卖，没优惠。）。我们可以长期持有，等机会卖，葛店和蔡甸哪个更有发展咧？投资哪个地方更合适？谢谢你了。

回答：葛店一直传闻有部分会划到武汉，但是到现在也一直没有动静，现在的价格已经是利好出尽的价格，除非自住，不然赌性很大。蔡甸有几个盘比如中核都是很不错的，8千左右都可以入，另外武湖和江夏地铁沿线的盘也可以关注下。

提问：你好，房姐，请问下投资武汉跟广州南沙哪边收益大？长持至少5年，我有房票

回答：优先广州

提问：在武汉做房产抵押经营贷，一般采取选择什么类型的啊？您推荐一下，特别要规避什么？

回答：现在都是经营贷，最好是先息后本的，年限20年，利率6%左右的那种，每个人的资质不一样，所以会有差异，注意看看有没有隐性费用，比如服务费，管理费等等。

提问：房姐，现有自住按揭房一套，准备经营贷100个再投资两套，方案1，投资2套单价1.5以内三环限价刚需盘，一套把母亲户口迁过来做接力贷，一套亲戚代持。方案2，母亲接力贷购一套单价1.5以内三环限价刚需盘，另一套用自己二套资格，通过2变1淘地铁沿线二手房。请问这2个方案哪个更好，再者经营贷凑钱入房市可行吗，值不值得投资，操作中需要注意些什么

回答：1.最好用你的二套和母亲的首套，把这几张房票用完再考虑找代持。

2.经营贷的钱取现出来，先拿去买用母亲的房票买，然后间隔至少3个月以上再用你的房票买

提问：房姐好，请教个购房资格的问题，原本有一套次新和一套老破小，去年那套老破小拆迁，注销了房本，新给的还建房（现房）我还没去收房，是不是意味着暂时空出来了一个二套的购房名额？请问房姐，我再买房买的时候，会不会被查出有一套还建房而被限购？（被拆迁房注销的时候房管局有备案过拆迁协议）如果可以买，那买完以后，还建房再办证会不会因为已经满两套了，不给办证？谢谢房姐

回答：还建房没有办证如果只是拆迁合同是不算的，最好去拉个房查确定下，征信显示只有1套就可以买，拆迁房办证跟你名下有几套没有关系。

提问：房姐，您好，全款淘笋是不是非得找到急用钱的房东才有吸引力？现在这个时机是不是不太适合全款淘笋，感觉业主心理价位还是挺高的，下半年或年底是不是淘到的机会要大些？有没有什么技巧呀？

回答：年底是最佳淘笋时机。法拍是个独立且赚钱的分支料《法拍房操作流程》。

提问：房姐，我2012年时在西安的马家湾北岸生活每平米3800买了一套100平的房，现在市场价是每平米7000，是继续持有还是出售？

回答：卖出是为了置换更好的盘，马家湾太偏了，建议置换到市区，西安重点关注大明宫，纺织城，昆明路西的地铁沿线盘。

提问：姐，你曾经说过，新区的失败在于房价上涨的速度比人口导入的速度快了N倍。远郊的新房变成二手房之后，由于配套不足，会站岗，但是深圳沙井本身就是大量人口聚集，人口密度很大，沙井也不值得推荐投资吗？

回答：虽然99%的新区都会失败，但是对于北京和深圳的新区大概率会成功。为什么？因为北京和深圳的zf压根不差钱。大城市需要扩容，用钱砸出一个新区很简单，只是时间问题罢了。但是所有新区也有一个共同的特点，房价上涨的速度比人口导入的速度快了N倍。
为什么之前没有推荐沙井？
对于这个片区需要理性看待，毕竟不是真正的大空港会展中心，沙井纯粹依靠南山的辐射，本板块目前依然是村厂混杂，买不起南山才会买这里。远郊的新房变为二手之后，大概率是要站岗的，税费高、没有配套，二手成交会很少有人关注。因此你如果是刚需自住，能买得起这里的三房四房是不错，纯投资要考虑接盘的，不算最好的选择。另外要警惕很多媒体的立场，给开发商站台导流有返佣，所以大力鼓吹。成熟的老城区淘笋，更稳当。

提问：房姐，你好！政治局会议上首次明确了不将房地产作为短期刺激经济的手段，过去历史上，房地产经常被认为是夜壶，经济不稳定依赖房地产刺激，本次会议首次提及不刺激。请问房姐，以后武汉政府还会不会放水武汉楼市？

回答：能拿出来再次强调，说明房价又涨了。
1.过去一年一共有400多道调控政策，平均每天1.23条政策，这个表态还不到政策层面，影响更多心理层面。
2.等这些信号反应到政策层面我们再来解读比较准确
3.2019年是楼市新周期的起点，这个观点没有变化，目前非常适合建仓
重点在”短期”2字，政治局会议1个季度开一次，意味着接下来的3个月房价不会有太大变化。短期内找到替代房地产的暴利行业，太难了。

提问：房姐，我是研究生在读买房，户口刚迁到武汉来，上个月买了新房，但因为有一笔个人助学贷款（去年入学办的），现在按揭贷款批不下来，请问有没有解决办法啊？

回答：换一家银行试试咯，补充一点流水，塞塞hb。

提问：目前家庭A8.7，想转型介入开发，可是发现这点钱根本不够，随便二三线的地都要好几个小目标，这点钱还不够塞牙缝，房姐能指导一下方向不

回答：没错，二三线靠谱项目动辄几个亿启动资金，而且未来政策调控风险巨大，限价之类突发政策严重削减利润。测算过利润后，很多中小开发商果断转型，要么转地产服务业，要么顺应大势资金出海。