从踩盘到贷款-北京刚需买房全过程(包括政策规定、避坑指南、风水讲究、后期与开发商协商…

去年花出去人生最大的一笔钱，从开始啥都不懂被中介带去狂踩盘，到最后交钱订房再到办贷款，过去了近一年的时间，因为房子还没盖好，这个流程至今还没画上句号，今天梳理一下。

在这里先说一个原则：多看！不要以为最后只选一个，多看一个少看一个无所谓！

当你看的时候，就会了解到房子的走势、区域政策、社区水平，多看，多听中介说，看到就是赚到。

即便你什么都不懂，当你看完10套房子，你自己会对比，会懂得自己想要什么！

接下来这些都是建立在大家多看的基础上进行！

一、北京买房限购要求

· 限购政策

2017年3月17号之后，北京采取限购政策，具体：

本地户籍个人及家庭都是限购两套。

未婚的本地户籍自己可以买两套；如果已婚，那就是以家庭为单位，无论以家庭成员的哪个名字来买，还是只能买两套

非本地户籍：限购一套。有工作居住证的和外地户籍需在北京持续缴纳了五年(60个月)的社保、公积金和相关税收才有资格购买一套。

注：通州有自己的限购政策，通州户籍在通州限购两套。北京户籍可在通州购买一套，要之前在北京无房才可以。外地户籍需在通州纳税连续60个月，限购一套，此前在京无房。

· 首套及二套判定方法及差别：

首套：在北京无房，名下没有房贷记录

二套：在北京有房或在外地有贷款记录

首套二套的差别有首付比例、贷款利率、公积金贷款利率、契税多个方面！

首付比例

首套

首套自住的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自主性商品住房、两限房等政策性住房除外）

二套

二套首付款比例均不低于60%；对购买非普通自住房的，首付款比例不低于80%

· 普通住宅（普宅）需要同时满足以下三点：

1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

2、单套建筑面积在140㎡（含）以下；

3、单价不超过最高限，或者是总价不超过最高限，满足其一

也就是说，满足容积率和建筑面积的前提下，单价和总结满足一个就是普通住宅了，您的例子，90平米，单价5万，总价450万，单价超限但总价不超，如果容积率≥1.0，就是普通住宅。如图：

· 在房贷利率上，首套和二套也差很多！

各大银行房贷利率基本上是按照首套在LPR基础上上浮55个基点，二套上浮105个基点来执行，按照目前5年期以上LPR（4.65%）来计算，分别为5.2%和5.7%。

· 首套二套公积金贷款额度

首套公积金最多贷款120w；二套是60w。

公积金贷款和普通贷款的区别是：你可以享用更优惠的贷款利息。

说完这些，大家就可以根据预算开始线上构思现房啦了！

影响我做决定的因素有：区位发展潜力、房龄、户型、教育、交通、通勤时间

接下来一个一个地说，

· 区位发展潜力

区位发展潜力直接影响到房子的升值空间，也是我最看重的地方，作为一个兢兢业业的打工人，每天多通勤两小时，房子多涨几十万，我认为是件值得做的事情，更何况按照我的预算，根本不可能买到离单位近的房子，所以区位成了我最看重的因素。

为此，首先我买了本《北京城市总体规划（2016年—2035年）》，里面详细说了哪里是北京的生态涵养区、居住区、产业区……

随后还去了下北京市规划展览馆，看展览会更生动形象的了解。

后来结合预算我锁定了通州与经开区。

· 房龄

因为自己不太喜欢老房子，所以我把小区的范围锁定在了2015年往后。一方面考虑到居住体验，一方面考虑到自己再住上5年，房子再旧一些可能没有那么容易出手。

老破小没有问题的，但老破小的要求是在城区，要是出了5环可能着实没太有竞争力。

· 户型

户型锁定在两居室，如果有一个卧室两个窗户的户型，能够改成两个卧室，我也可以接受。

这种户型不多，富力阳光美园附近有，大家可以去附近看看。

因为个人热爱晒太阳，所以户型一定要南北。

此外，作为一个有事没事儿就看运势的人，我也拒绝手枪户型，刀子户型，类似于这种。

在情况允许时。房子越方正越好。

· 教育

虽然北京已多校划片，并且也多次出台打压学区房，但学区真的是房子升值的重要因素！哪怕不是划片，单单是距离学校近，这房肯定不愁租也不愁卖！

· 交通

交通，有人了一定会有交通，大家也可以看下北京地铁的2035规划，关注下相关政策，不一定非要买已经修好地铁的房子。

现在，和大家分享我的亲身经历！！

（3.12更新）

安装贝壳app，不喜欢接骚扰电话，新办了一张专门的看房手机号，看房之路就开始啦！

·贝壳的服务费在2.7%左右，比同行要高，但是服务真的不错，以及服务费基本都可以讲价。

线上选好房源，选择一个评分比较高的管家，和他们约好地点，他们会备车带着顾客去看房。

不过周末一定要提前预约。

我开始看房定位是二手房，位置定在了通州附近的小两居、东五环左右的小两居（7号线和6号线）及可以改两居的房子。

先说通州方面，地铁很方便，现在1号线和八通线连通了，新的地铁工程还在规划，交通优势没得说。

加上副中心光环的加持，通州的均价也很高，从4-7w都有，不过看了一圈发现符合自己要求的房子几乎没有，不是太老，就是太大，个人感觉通州没有教育的加持，房价还是很贵的。

还有一点是，因为通州房龄比较老，户型也比较奇葩，比如说60平的开间……

再就是通州的环境给我个人感觉脏乱差，不少地区在修路，但是破破旧旧的商场早已经盖好了。

周围什么都没有，要比周围已经形成比较低端的商圈好。

如果周围比较空，未来人过去了，一定会新开发，但如果已经形成比较低端的商圈，重建的概率比在开发要小很多。

比较新的小区只看了一个——华业东方玫瑰。

中介介绍这是个网红小区，里面环境不错，有点南方小区的意思，会所、游泳馆都有

但是户型一言难尽……不方正不说，一层户数太多，以及什么人都有，看房的时候小区里人挤人……实力劝退。

再来说东五环左右，6号线常营附近，7号线垡头附近，1号线传媒大学附近

常营附近小区10年以后的不少，户型也比较科学，其中既有龙湖等大物业开发的楼盘，又有金隅丽景有等经济适用房，两居的选择空间还是很多的。

地铁6号线也很方便，但附近学校较少，有个陈经纶小学，还未必能去 。

再者临时居住的人口偏多，社区年轻，也存在部分不安定的因素。

即便如此，我们还是在保利嘉园小区看中一套小两居。

无奈这是个限价商品房，目前售价于原值相差有100w-200w，需要交（售价-原值）*35 的税，算下来交税就需要一百多万，我从个人情感上有点接受不了……

于是在犹豫之中，房子没了，可能这就是缘分没到。

随后我们被中介带到了7号线垡头附近，

没想到附近一个交翠城馨园的小区，竟然还不错。

交通还算便利，他的户型基本都是南北通透，附近还有个别墅区，我记不清了哈哈哈

小区靠近公园，是个回迁房，但不妨碍小区整洁干净，

感觉一下就来啦，还有高层的景观房。

刚刚看了下，过去了一年，那里的房子也涨了不少……

但还是一样的情况，自己喜欢的那一户一犹豫就没有了

不过这次倒是也没有很沮丧

回家继续看，

就在这时候，我看到了中海在瀛海地铁站楼盘的新房广告

这一看就一发不可收拾，觉得新房太香了！

于是和中介约好中海的盘，我们是链家中介开车带我们去售楼处，再由售楼处的人来给我们介绍楼盘。

希望大家不要采取这样的方式，后面我详细说。

周末就去了

楼盘近地铁，附近特别荒凉，我觉得比盖起来的旧房子要好

于是兴致勃勃地去签到处领了一堆小礼品准备看房，

跟着大家参观了一圈，全部都是小三居以及更大的户型，这一问才发现，我们想要的两居都没有了。

带我们来的链家中介开始装傻……

所以严重怀疑链家是有收提成的

之所以让大家谨谨慎看房留手机号，谨慎找中介还有一个原因，

一旦手机号录入系统，或者你进入售楼处，你的人脸和信息就会被售楼处捕捉，就不再算是新顾客。

而很多楼盘是有员工优惠价的，但前提是你要是新顾客。

之前我找到一位雅居乐的朋友，他们的内部价格是98折×98折，算下来能省好多万，结果因为我们去了售楼处就凉凉了。

如果你已经和中介去了，那也别担心，有些中介位了招揽客户，会把佣金返一部分给客户，这部分价格从几千到几万都有，就要去和中介提要求。

这些都是我后来才知道的……当我知道的时候，已经晚了……

接下来就说新房啦！休息一下